Drobné opravy v nájemních bytech od 1.1.2016

screwdriver-1008974K 1.1.2014, kdy vstoupil v platnost nový Občanský zákoník (NOZ), přestalo platit nařízení vlády č. 258/1995 Sb., které upravovalo úhradu nákladů spojených s drobnými opravami nájemního bytu. Podle NOZ se mohli v nájemní smlouvě o této záležitosti pronajímatel a nájemce dohodnout.

Vláda schválila nové nařízení, které od 1.1.2016 vymezuje běžnou údržbu a drobné opravy bytu, které provádí a hradí nájemce.

1) Běžnou údržbou

se rozumí „udržování a čištění bytu včetně zařízení a vybavení, které se provádí obvykle při delším užívání. Jde zejména o malování, opravu omítek, tapetování a čištění podlah včetně krytin, obkladů stěn a čištění zanesených vodovodních odpadů až ke svislým rozvodům.“

Náklady hradí nájemce, nedohodnou-li se s pronajímatelem jinak.

2) Za drobné opravy

se považují opravy bytu a jeho vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Například: opravy podlahových krytin, částí dveří a oken, výměny zámků, opravy a výměny vypínačů, zásuvek, jističů, zvonků, domácích telefonů, zásuvek rozvodů datových sítí, signálů televizního vysílání, dále pak opravy a výměny bytových měřidel pro rozdělování nákladů na vytápění a opravy a certifikace bytových vodoměrů teplé a studené vody. Do výčtu patří také opravy vodovodních baterií, sprch, ohřívačů vody, umyvadel, van, dřezů apod.
Nájemce hradí drobné opravy podle věcného vymezení (opravy konkrétně vyjmenované v § 4) a u ostatních oprav neuvedených v § 4 do výše nákladů 1.000 Kč na jednu opravu (§ 5). Důležitým ustanovením je finanční limit, který je stanoven maximální částkou 100Kč/m2 podlahového plochy bytu za kalendářní rok (§ 6).

Podle tohoto nařízení se budou řešit situace vzniklé po 1.1.2016 a na ujednání v nájemní smlouvě, které je v neprospěch nájemce, se v případě sporu nebude brát zřetel. Platné zůstane pouze ujednání snižující rozsah povinností nájemce.

Ti, kteří s námi pravidelně spolupracují mají smlouvu v pořádku, nikoliv v rozporu s novým nařízením. Při opětovné spolupráci od nás obdrží nájemní smlouvu aktualizovanou v oblasti drobných oprav.
Pokud s námi ještě nespolupracujete a chtěli by jste čerpat výhody z této spolupráce, můžete nás kdykoliv kontaktovat.
Václav Růžička
Václav Růžička - majitel a zakladatel realitní kanceláře RV Reality. Svou práci miluje a věnuje ji mnoho času, obor reality a vše co sním souvisí nebere jako práci, ale jako poslání. Ve volném čase si rád užívá kouzlo přírody z horského kola, motorky nebo lyží. Také se zajímá o zdravý způsob života. Upřednostňuje upřímnost a férový způsob jednání.
Komentáře
  1. Iveta Melicharova napsal:

    Dobry den.Chtela jsem se zeptat,zda ma pronajimatel bytu chtit po nas 3.tisice na opravu plynoveho kotle?Celkova oprava stala 7.600.A jeste prosim o jeden dotaz:Skoncila nam najemni smlouva a novou nam pry neda prodluzuje se nam pry automaticky bydleni jen bez smlouvy.Dekuji Melicharova

    • Dobrý den, děkujeme za Váš dotaz. Opravu plynového kotle řeší Nařízení vlády č. 308/2015 Sb., které přímo věcně vymezuje drobné opravy.
      Opravy kotlů jsou zde uvedeny takto:
      § 4
      Drobné opravy podle věcného vymezení
      h) opravy kamen na pevná paliva, plyn a elektřinu, kouřovodů, kotlů etážového topení na elektřinu, kapalná a plynná paliva, kouřovodů a uzavíracích a regulačních armatur a ovládacích termostatů etážového topení; nepovažují se však za ně opravy radiátorů a rozvodů ústředního topení,
      § 5
      Drobné opravy podle výše nákladů
      Podle výše nákladů se za drobné opravy považují další opravy bytu a jeho vybavení a výměny jednotlivých předmětů nebo jejich součástí, které nejsou uvedeny v § 4, jestliže náklad na jednu opravu nepřesáhne částku 1000 Kč. Provádí-li se na téže věci několik oprav, které spolu souvisejí a časově na sebe navazují, je rozhodující součet nákladů na související opravy. Náklady na dopravu a jiné náklady spojené s opravou se do nákladů na tuto opravu nezapočítávají a hradí je nájemce.
      § 6
      Roční limit nákladů
      (1) Přesáhne-li součet nákladů za drobné opravy uvedené v § 4 a 5 v kalendářním roce částku rovnající se 100 Kč/m2 podlahové plochy bytu, další opravy v daném kalendářním roce se nepovažují za drobné opravy.
      (2) Podlahovou plochou bytu se pro účely tohoto nařízení rozumí součet podlahových ploch bytu a všech prostorů, které jsou s bytem užívány, a to i mimo byt, pokud jsou užívány výhradně nájemcem bytu; podlahová plocha sklepů, které nejsou místnostmi, a podlahová plocha balkonů, lodžií a teras se započítává pouze jednou polovinou.

      Co se týče Vaší druhé otázky ohledně prodloužení nájemní smlouvy, tak občanský zákoník umožňuje automatické prodloužení, ale hodně záleží na tom co máte sjednáno v nájemní smlouvě. Níže uvádím citaci občanského zákoníku ve smyslu prodloužení doby trvání nájmu. Z praxe bych určitě doporučil sepis nové smlouvy nebo alespoň dodatku o prodloužení.

      § 2285
      Pokračuje-li nájemce v užívání bytu po dobu alespoň tří měsíců po dni, kdy měl nájem bytu skončit, a pronajímatel nevyzve v této době nájemce, aby byt opustil, platí, že je nájem znovu ujednán na tutéž dobu, na jakou byl ujednán dříve, nejvýše ale na dobu dvou let; to neplatí, ujednají-li si strany něco jiného. Výzva vyžaduje písemnou formu.

  2. JIRI TAKAC napsal:

    Dobry den,
    chci se zeptat,rozbila se nam umyvydlova baterie.nova stala 700kc,kdo bude opravu platit?cetl jsem ze opravy do 1000kc si hradi najemce sam,ale co kdybych koupil baterii v hodnote 1500kc,plati porad,ze si ji platim sam?dekuji za odpověď
    a preji hezky den

    • Dobrý den,

      pokud baterie stála 700,- Kč, opravu budete hradit Vy jako nájemce a to až do výše 1.000,- Kč v nákladech na jednu opravu. Pokud by oprava (výměna baterie) stála více jak 1.000,- Kč, tak Vy hradíte 1.000,- Kč a zbylou část hradí pronajímatel. Pokud je možné zakoupit baterii za 700,- Kč, ale Vy jste si vybral baterii za 1.500,- Kč tak není vhodné po majiteli požadovat úhradu 500,- Kč. Pouze za předpokladu, že jste takto předem dohodli a dražší baterie je kvalitnější a má předpoklad delší životnosti.

  3. Katka Součková napsal:

    Dobrý večer, Chtěla bych se informovat kdo zajišťuje revize plynového zařízení a jejich čištění. Zda nájemce nebo pronajímatel. V nájemní smlouvě máme drobné opravy a náklady spojené s běžnou údržbou a poškození způsobené špatným zacházením, hradí nájemce.
    Moc děkuji

    • Dobrý den,

      reaguji na Váš dotaz ohledně drobných oprav a to konkrétně čistění a revize plynového zařízení.

      Nařízení vlády, které pojednává o drobných opravách uvádí, že je třeba řešit pravidelné prohlídky a čištění vnitřního vybavení, pokud je toto vybavení součástí bytu a je ve vlastnictví pronajímatele. Vše však záleží na výši nákladů, které Vy jako nájemce s prohlídkou a čištěním máte. Odpověď tedy zní: revizi plynového zařízení včetně čištění zajišťuje nájemce, ale do výše 1.000,- Kč.

  4. Martina Šmídová napsal:

    Dobrý den, chtěla bych se zeptat jak je to s opravymi bojleru v bytě, který patří městu, jsem v nájmu. Děkuji.

    • Dobrý den,

      děkuji za Váš dotaz. U drobných oprav není rozdíl zda-li byt patří městu nebo soukromé osobě. Je třeba se řídit stejnými pravidly. Takže odpověď na Váš dotaz zní: V případě opravy bojleru ji hradíte Vy pokud jste závadu způsobila. Pokud ne a došlo k poruše vlivem stáří a opotřebení, hradíte opravu do výše 1.000,- Kč zbylou část hradí pronajímatel, ve Vašem případě město.

  5. Veronika napsal:

    Dobrý den, chci se zeptat – opravu plynového kotle hradím já jako nájemce, nebo pronajímatel, jako vlastník nemovitosti? Předem děkuji za Vaši odpověď. Hezký den, Veronika.

    • Dobrý den, děkuji za dotaz. Pokud jste poruchu plynového kotle nezpůsobila Vy nebo osoba užívající byt s Vámi a jedná se pouze o běžné opotřebení. Tak Vy jako nájemce hradíte opravu do výše 1.000,- Kč. Záleží také na tom co máte sjednáno v nájemné smlouvě a kdy byla uzavřena.

  6. Petra Strejcová napsal:

    Dobrý den. Přestal nám topit kotel.Musela jsem zavolat technika, kterého má domluveného majitelka bytu a dělá nám i revize. Musel vyměnit čerpadlo.Řekl, že stojí 3000Kč.Po týdnu tu byla majitelka a přinesla fakturu na 6270Kč.Že prý je to v drobných opravách, které hradím já.Já to však vidím jako závadu, kterou nelze považovat za drobnou a která mi znemožnila řádné užívání bytu.
    Mohu se tedy zeptat, kdo má fakturu zaplatit? Děkuji za odpověď.

    • Dobrý den,

      děkuji za Váš dotaz k opravě čerpadla u kotle. Vy jako nájemce hradíte drobné opravy a údržbu do výše 1.000,- Kč v nákladech na jednu opravu. Není tedy možné, aby jste hradila částku 6.270 Kč. Pokud jste poruchu čerpadla nezpůsobila vlastním zaviněním. Odpověď na Váš dotaz zní: fakturu hradí pronajímatel (vlastník bytu). Růžička Václav

  7. Katerina Hoskova napsal:

    Dobry den,chtela bych se zeptat-kupovali jsme cely novy zachod.Stary byl rozbity,popraskany,tekla z nej voda.Jsme v najmu,nova smlouva od roku 2016.Stal necelých 1500Kc.Dekuji za odpověď.

    • Dobrý den,

      děkuji za Váš dotaz. Vy hradíte drobné opravy a údržbu do 1.000 Kč. Pokud k výměně došlo během Vašeho užívání bytu, které již nějakou dobu trvalo, hradíte 1.000 Kč. Majitel by však měl přihlédnout ke stáří wc mísy a podle toho by jste se měli lidsky dohodnout a podílet. Není ideální, aby jste platili větší část pořizovací ceny nové wc mísy, pokud je mísa velmi stará a Vy jste v tomto pronájmu, např. jeden rok. Jde však o individuální dohodu.

  8. Helena Matějíčková napsal:

    Dobrý den . Jsem v nájemním bytě . Letos mi majitel bytu(obec) vyměnil plynový kotel za nový.Předešlý kotel byl starý 25 let. Budu nějakým způsobem hradit pořizovací cenu kotle což je necelých 50 000 kč ? Děkuji

  9. Helena Matějíčková napsal:

    Dobrý den. Ještě související dotaz s výměnou nového plynového kotle .Po výměně kotle mi bylo navýšeno měsíční nájemné o necelých 500 kč.Má na toto pronajímatel právo? Děkuji

  10. Pronajímatel může zvyšovat jednostranně výši nájemného podle inflace nebo po dohodě s nájemcem.

  11. Jaroslava Vrběcká napsal:

    Jak postupovat když se majitel proplacení faktury
    Vyhýbá ač byl upozorněn že oprava probíhá prasklá membrána v pojistnem ventilu,oprava stála 2 900 kčs J.Vrběcká

    • Dobrý den, nevím jaká byla Vaše komunikace s majitelem před začátkem opravy, ale podle toho co píšete je zde nějaká neshoda a nesoulad. Důležité je, aby majitel věděl co kdo hradí (pronajímatel x nájemce) a pochopil danou problematiku. Stává, že majitelé mnohdy žijí v nějakém dogmatu, který neplatí. Doporučuji (bez zbytečných emocí) s majitelem znovu projednat danou záležitost včetně předložení popisu drobných oprav, aby věděl v jaké pozici se skutečně nachází. A na základě této skutečnosti ho vyzvat k úhradě potřebné částky. Děkuji

Přidat komentář

Vaše emailová adresa nebude zveřejněna. Vyžadované informace jsou označeny *

Vaše osobní údaje budou použity pouze pro účely zpracování tohoto komentáře.