Změny v bytových domech od 1.1.2014

Krásný den přeji,

přináším Vám další hodnotné informace, které se tentokrát týkají společenství vlastníků jednotek (SVJ). Zjednodušeně řečeno, tyto informace jsou pro každého kdo bydlí v bytovém domě o více bytech.

Nový občanský zákoník ovlivnil i fungování Společenství vlastníků jednotek (SVJ).

• Dříve byl notář přítomen jen na tzv. ustanovující schůzi SVJ, nově musí být notář přítomen při každé změně stanov. Dle nového občanského zákoníku změna stanov SVJ vyžaduje vždy formu notářského zápisu. Čímž dojde k určitému zvýšení nákladů a náročnější organizaci při těchto změnách, proto je zapotřebí si dobře rozmyslet co dané SVJ bude měnit. Výše odměny notáře za notářský zápis potřebný k tomuto úkonu se pohybuje v částkách cca od 5.000,- Kč.

• Povinnou změnou ze zákona je změna stávajících stanov, kdy SVJ musí své stanovy přizpůsobit nové právní úpravě do 3 let od účinnosti nového občanského zákoníku (do konce roku 2016). V této lhůtě musí SVJ doručit notářský zápis o změně stanov krajskému soudu, který vede rejstřík společenství vlastníků jednotek.

• Další změnou je název SVJ, kdy v názvu musí být vždy sousloví ,,společenství vlastníků“.  Například SVJ s názvem „Společenství vlastníků jednotek Nová 100“ splňuje požadavek nové právní úpravy. Naopak název ,,Společenství Nová 100“ nové právní úpravě nevyhovuje a bude se muset přejmenovat. Změnu názvu je nutné provést nejpozději do konce roku 2015.

• Pozitivní i negativní zprávou pro všechna stávající i nová společenství vlastníků jsou nižší hlasovací kvóra na shromáždění vlastníků. Dle zákona již pro většinu hlasování na shromáždění nebude zapotřebí 100% většina. Pro schválení postačí nadpoloviční většina přítomných hlasů, přičemž shromáždění je způsobilé usnášet se za přítomnosti vlastníků jednotek, kteří mají většinu všech hlasů. Hlasy se stejně jako v minulosti počítají dle podílu na společných částech domu.
• V souvislosti s touto novinkou je však nutné upozornit na skutečnost, že ve stanovách mohou mít společenství vlastníků hlasovací poměry upraveny přísněji, než vyžaduje zákon. V tom případě by se hlasovalo dle kvór určených ve stanovách.

• V oblasti hlasování zákon říká: K rozhodnutí o významné záležitosti týkající se společné věci, zejména o jejím podstatném zlepšení nebo zhoršení, změně jejího účelu, je třeba alespoň dvoutřetinové většiny hlasů spoluvlastníků.
• Spoluvlastník přehlasovaný při výše uvedeném rozhodování může navrhnout, aby o záležitosti rozhodl soud; v rámci toho může též navrhnout, aby soud dočasně zakázal jednat podle napadeného rozhodnutí.
• Přehlasovaný spoluvlastník, jemuž rozhodnutí hrozí těžkou újmou, zejména neúměrným omezením v užívání společné věci nebo vznikem povinnosti zřejmě nepoměrné k hodnotě jeho podílu, může soudu navrhnout, aby toto rozhodnutí zrušil.
• Rozhodne-li většina spoluvlastníků o opatření potřebném pro zachování nebo zlepšení společné věci a zaváže-li se vůči přehlasovanému spoluvlastníku, že po něm nebude požadovat, aby se na nákladech podílel, nebo že mu nahradí veškerou újmu způsobenou přijatým opatřením a poskytne dostatečnou jistotu, nemá přehlasovaný spoluvlastník právo domáhat se zrušení rozhodnutí u soudu.
• K rozhodnutí, na jehož základě má být společná věc zatížena nebo její zatížení zrušeno, a k rozhodnutí, na jehož základě mají být práva spoluvlastníků omezena na dobu delší než deset let, je třeba souhlasu všech spoluvlastníků.
• Ke zřízení zástavního práva nebo jiné obdobné jistoty sloužící k zajištění peněžité pohledávky vzniklé při zlepšení společné věci nebo při její obnově postačí rozhodnutí alespoň dvoutřetinové většiny spoluvlastníků.

• Nový občanský zákoník umožňuje zvolit do předsednictví společenství vlastníků osobu, která není jeho členem (nevlastní byt v daném SVJ).

• Velkou výhodou je, že NOZ ukládá vlastníkovi širší oznamovací povinnost vůči SVJ. Nový vlastník bytové jednotky musí oznámit SVJ, že je vlastníkem. A to včetně sdělení jména, adresy a počtu osob žijících v dané domácnosti. Totéž platí i v případě pronájmu. Nemělo by se tedy stávat, aby SVJ nevědělo kdo je problémový nájemce, který narušuje klid bytového domu.

Nebyl tento článek pro Vás přínosný, protože sice bydlíte v bytovém domě o více bytech, ale daný byt nevlastníte jen si ho pronajímáte. V tom případě Vás potěším tím, že připravuji přehled změn v souvislosti s nájemními vztahy dle nového obč. zákoníku. 

Byly pro Vás tyto informace užitečné, vložte komentář pod článek. Děkuji

Václav Růžička

realitní specialista
776 761 004