Konec refinancování

Nový občanský zákoník umožnil bankám ztížit nebo alespoň znepříjemnit klientům refinancování hypotečních úvěru. Jedná se o to, že banky mohou dát do smluv závazek klienta, aby spolu se zástavním právem byla do katastru nemovitostí zapsána nová věcná práva. Tato věcná práva právě ztěžují možnosti refinancování.

Jedná se o tato věcná práva:

Zákaz zcizení nemovitosti:

V praxi to znamená, že klient nemůže volně nakládat se svou nemovitostí. Pokud by ji chtěl převést na jinou osobu, bez souhlasu a součinnosti banky se neobejde. V minulosti měly banky ve smlouvách pouze smluvní zákaz převodu nemovitosti pod pokutou. Dnes se toto věcné právo zákaz zcizení zapisuje do katastru nemovitostí.

Je-li nemovitost zatížena zákazem zcizení, nesmí být převedena na jiného vlastníka. Katastr nemovitostí zastaví jakékoliv řízení, které by bylo v rozporu s tímto zákazem zcizení.

Zákaz zatížení nemovitosti:   

Zákaz zatížení je možné zřídit ve dvou variantách. První je benevolentnější, druhá přísnější. Ta benevolentnější znamená, že na katastr nemovitostí může klient vložit další zástavní právo jiné banky se souhlasem první banky (původní banky), jenž je na předchozím místě.

To se používalo při refinancování i dříve. Původní banka byla na prvním místě a dala souhlas se zřízením zástavního práva nové bance, která vyrovnala původní bance nesplacený závazek klienta. Po té původní banka požádala o výmaz zástavního práva a nová banka se posunula na první místo.

U druhé varianty musí původní banka ,,odvolat“ zákaz zatížení, aby klient mohl vložit další zástavní právo (nové banky) do katastru nemovitostí.

V praxi to znamená, že u první varianty se toho moc nemění, ale druhá varianta je dosti nepříjemná. Klient musí se stávající bankou vyjednat stažení zákazu zatížení z katastru nemovitostí. Teprve po tomto kroku je možné umístit na nemovitost zástavu nové banky jako druhé v pořadí, která původní bance vyrovná nesplacený závazek klienta. Po té původní banka vystaví potvrzení o zániku zástavního práva a může dojít k výmazu zástavního práva původní banky.

Za výmaz zástavního práva původní banky nebo za výmaz zákazu zatížení, zákazu zcizení z katastru nemovitostí, je třeba uhradit na katastru nemovitostí 1000,- Kč za každý úkon. Takže v těchto případech je refinancování také nákladnější ve spojitosti s poplatky katastrálního úřadu.  

Banky běžně své klienty upozorňují na výročí úvěrové smlouvy se změnou úrokové sazby jeden měsíc před touto změnou. Je tedy v zájmu každého klienta, aby se o svůj hypoteční úvěr a o změny, které s ním souvisejí, zajímal v dostatečném předstihu.

Velkou roli zde tedy hraje čas. A to čas spojený s vyřízením požadavku klienta ze strany bank a hlavně také lhůta katastru nemovitostí. Katastr nemovitostí bude výmaz zákazu zatížení provádět dle své lhůty (zákonná 20-ti denní lhůta, ve které není možné úkon provést). Tento potřebný časový prostor způsobí, že mnoho klientů bude muset zůstat u stávající banky i za méně výhodnějších podmínek, protože již nebudou mít čas vyřídit refinancování. Banky v některých případech nebudou muset o klienta tolik usilovat a tím pádem i snižovat své nabídky na pomyslné dno trhu.

Na závěr bych chtěl dodat, že banky nemohou klientům v refinancování bránit. Jedná se o využití právních možností ochrany zástavy, jak tyto kroky prezentují banky. Svým jednáním mohou klientovi jen znepříjemnit některé kroky vedoucí k lepší nabídce. Na druhou stranu podle toho, jak bude daná banka jednat, bude to o ní vypovídat a bude si budovat jméno mezi klienty.

Žijeme v době, kdy není dobré ,,usínat“ nad některými věcmi a je zapotřebí sledovat vývoj trhu a zajímat se včas o změny a výhody.

Pokud někdo nemá čas a chuť sledovat některé věci, je dobré se obrátit na specialisty, kteří sledují vývoj proto, aby mohli klientům nabídnout to nejlepší.

Václav Růžička

realitní specialista
776 761 004